תמ"א 38 - המדריך לבחירת מסלול הביצוע הנכון עבורכם

תמ"א 38 - המדריך לבחירת מסלול הביצוע הנכון עבורכם

תמ"א 38, התכנית הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, מציעה לבעלי דירות הזדמנות ייחודית לשדרג את הנכס שלהם, להגדיל את שטחו, ולהבטיח את בטיחות הדיירים. עם זאת, התהליך כולל בחירה מהותית בין שני מסלולי ביצוע עיקריים: ביצוע מקיף וביצוע חלקי. במאמר זה, נסקור את ההבדלים בין שתי הגישות, נפרט את היתרונות והחסרונות של כל אחת מהן, ונציע טיפים שיעזרו לכם לבחור את המסלול המתאים ביותר עבורכם.

ההבדלים בין ביצוע מקיף לחלקי

ביצוע מקיף:

• הריסה מלאה ובנייה מחדש: במסגרת ביצוע מקיף, מתבצעת הריסה מוחלטת של הבניין הקיים ובנייתו מחדש מהיסוד. תהליך זה כולל לרוב הוספת קומות ויחידות דיור חדשות, המאפשרות לבניין להפיק את המירב מזכויות הבנייה החדשות המוקנות במסגרת תמ"א 38.

• פינוי הדיירים: בשל הצורך בהריסה ובנייה מחדש, הדיירים נדרשים לפנות את הבניין לתקופה ממושכת עד לסיום הפרויקט. הפינוי נמשך לרוב כשנה וחצי עד שנתיים, בהתאם למורכבות הבנייה ולמספר הקומות החדשות המתווספות.

• שדרוג מקיף: היתרון הגדול של ביצוע מקיף הוא האפשרות לשדרג את הבניין כולו מבחינת איכות הבנייה, עיצוב מודרני, תשתיות חדשות ועמידות משופרת בפני רעידות אדמה. השדרוג כולל לעיתים גם תוספת מעליות, חניות ומחסנים לדירות.

ביצוע חלקי:

• חיזוק והרחבה: ביצוע חלקי כולל חיזוק של הבניין הקיים כדי לשפר את עמידותו בפני רעידות אדמה, לצד הרחבת הדירות ותוספות אחרות כגון ממ"דים ומרפסות. תהליך זה אינו מצריך הריסה מלאה, ולכן הדיירים יכולים להמשיך להתגורר בדירותיהם במהלך העבודות.

• משך פרויקט קצר יותר: היות והעבודות מתבצעות על גבי המבנה הקיים, ביצוע חלקי הוא תהליך מהיר יותר בהשוואה להריסה ובנייה מחדש. הפרויקט יכול להסתיים תוך מספר חודשים עד שנה, בהתאם להיקף השיפוץ.

• ניצול מוגבל של זכויות הבנייה: במקרים רבים, ביצוע חלקי אינו מאפשר מיצוי מלא של זכויות הבנייה החדשות, מה שעשוי להוות חסרון מבחינת הפוטנציאל הכלכלי של הפרויקט.

שיקולים בבחירת מסלול הביצוע

• מצב הבניין: אם הבניין במצב רעוע או שיש בו ליקויים משמעותיים, ביצוע מקיף עשוי להיות הבחירה הטובה ביותר כדי להבטיח בטיחות ושדרוג איכותי. עם זאת, במקרים בהם המבנה במצב סביר יחסית, ביצוע חלקי יכול להיות מסלול מועדף.

• העדפות הדיירים: השיקול המרכזי בהחלטה הוא רצון הדיירים. האם הם מעדיפים לעבור לדירה זמנית למשך הבנייה, או להישאר בביתם בזמן השיפוץ? חשוב להגיע להסכמה רחבה בין הדיירים כדי להבטיח את הצלחת הפרויקט.

• משך הפרויקט: ביצוע חלקי יכול להיות מסלול מהיר יותר, מה שיכול להיות יתרון במקרים בהם יש רצון לסיים את הפרויקט בהקדם האפשרי.

• היבטים כלכליים: ביצוע מקיף נחשב לעיתים יקר יותר מבחינת עלויות הבנייה, אך הוא מציע פוטנציאל רווחי גבוה יותר בזכות הוספת יחידות דיור חדשות. יש לבחון את עלויות הפרויקט לצד הערכת השווי הפוטנציאלי של הנכסים לאחר סיום הפרויקט.

טיפים לבחירת מסלול הביצוע הנכון

1. התייעצו עם מומחים: פנו לאדריכלים, מהנדסים ויועצים בתחום כדי להעריך את מצב הבניין ואת האפשרויות הטובות ביותר עבורכם. חוות דעת מקצועית יכולה להאיר על פרטים שאולי לא חשבתם עליהם.

2. דיונים מעמיקים עם הדיירים: קחו את הזמן לדון עם כל בעלי הדירות בבניין כדי להבין את העדפותיהם ורצונותיהם. חשוב להגיע להסכמה רחבה לפני תחילת הפרויקט.

3. בדקו את ההיבטים הפיננסיים והמשפטיים: בחנו את עלויות הפרויקט, אפשרויות המימון, לוחות הזמנים, והתנהלות מול הרשויות המקומיות. הקפידו להבין את מלוא ההיבטים המשפטיים הכרוכים בפרויקט, לרבות חוזים והסכמים.

4. בחרו קבלן מנוסה: וודאו שהקבלן שאתם בוחרים הוא בעל ניסיון רב בפרויקטים של תמ"א 38. בקשו לראות פרויקטים קודמים שהוא ביצע, וקבלו המלצות מדיירים אחרים.

נקודות נוספות למחשבה

• היבטי קיימות: שקלו לשלב בפרויקט מרכיבים של בנייה ירוקה, חיסכון באנרגיה ושימוש בחומרים ידידותיים לסביבה. אלו יכולים לשפר את איכות החיים בבניין ולתרום להעלאת ערך הנכסים.

• השפעות חברתיות: לעיתים, בחירה במסלול ביצוע מסוים עשויה להשפיע על מרקם החיים הקהילתי בבניין. ודאו שהפרויקט לא יגרום למתחים מיותרים בין הדיירים ושכולם מרגישים חלק מהתהליך.

לסיכום

הבחירה בין ביצוע מקיף לחלקי של פרויקט תמ"א 38 היא החלטה מהותית שמשפיעה על עתיד הנכס ועל איכות החיים בבניין. הבנת ההבדלים בין המסלולים, שקילת היתרונות והחסרונות של כל אחד מהם, ויישום הטיפים שהוצגו במאמר זה, יסייעו לכם לקבל החלטה מושכלת שתמקסם את התועלות עבורכם ועבור הבניין כולו.

קבלת ייעוץ מקצועי ללא עלות

כדי לסייע בתהליך קבלת ההחלטות, אנו מזמינים אתכם לפנות למומחים שלנו לייעוץ ראשוני חינם. אנו נשמח לחלוק את הידע והניסיון שצברנו בליווי פרויקטים רבים של תמ"א 38, ולסייע לכם למצוא את הפתרון האופטימלי לצרכים הספציפיים של הבניין שלכם.