מימון לתמ"א 38 באמצעות הלוואה מהבנק

מימון לתמ"א 38: הבנקים נוקשים, המלווים החוץ בנקאיים מציעים פתרון גמיש

תמ"א 38, התוכנית הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ושדרוגם, היא חלק מרכזי בעשייה העירונית בישראל בשנים האחרונות. התוכנית מציעה יתרונות רבים לדיירים וליזמים כאחד – מהגדלת זכויות הבנייה ועד לשיפור איכות החיים בבניין מחוזק ומודרני. עם זאת, כמו בכל פרויקט נדל"ן, אחד האתגרים המרכזיים בתמ"א 38 הוא השגת מימון. בעוד הבנקים המסורתיים מציבים דרישות נוקשות ומורכבות, שוק המימון החוץ בנקאי מציע חלופות נגישות וגמישות יותר.

האתגר במימון בנקאי לתמ"א 38

הבנקים בישראל, הידועים בגישתם השמרנית והזהירה, מציבים רף גבוה לקבלת מימון לפרויקטי תמ"א 38. הבנקים מעריכים את הסיכונים הכרוכים בפרויקטים כאלה, שכוללים אי-ודאות רגולטורית, קשיים בקבלת היתרים, והמורכבות הנובעת מאינטראקציה עם דיירים קיימים בבניין. על מנת לקבל מימון בנקאי, יזמים נדרשים לעמוד בשורה של דרישות מחמירות, הכוללות:

• הון עצמי גבוה: הבנקים דורשים מהיזמים להעמיד הון עצמי של 25%-30% מעלות הפרויקט. עבור יזמים קטנים ובינוניים, דרישה זו עשויה להוות מכשול משמעותי, שכן הון עצמי זה כולל לעיתים את כל הנכסים הנזילים של היזם.

• ניסיון מוכח: הבנקים מצפים מהיזמים להוכיח ניסיון קודם בניהול פרויקטים דומים, ולעיתים הם אף מציבים רף גבוה במיוחד בתחום זה. יזם שאין לו רקורד מרשים בפרויקטים קודמים עשוי להתקשות מאוד בקבלת מימון בנקאי.

• בטחונות ובטוחות: מלבד ההון העצמי, הבנקים דורשים בטחונות נוספים כמו שעבוד הקרקע, ערבויות אישיות, ובמקרים מסוימים גם ערבויות מצד הדיירים עצמם. דרישות אלו מציבות את היזם במצב סיכון גבוה ופוגעות בגמישות הפיננסית שלו.

• תהליך ממושך ומסובך: תהליך אישור ההלוואה עלול להיות ארוך ומסורבל, וכולל בדיקות מקיפות של הפרויקט, הבטחונות והיזם עצמו. הדבר עשוי להוביל לעיכובים משמעותיים בלוחות הזמנים של הפרויקט.

הקשיים במימון בנקאי לתמ"א 38 יכולים להרתיע יזמים רבים, במיוחד קטנים ובינוניים, ולהפוך את הפרויקט לפחות כדאי מבחינתם. עם זאת, הצורך במימון לפרויקטי תמ"א 38 הוביל לצמיחה משמעותית בשוק המימון החוץ בנקאי.

הפתרון: מימון חוץ בנקאי לפרויקטי תמ"א 38

במענה לקשיים במימון בנקאי, נכנסו לשוק מגוון של גופים פיננסיים חוץ בנקאיים, הכוללים קרנות השקעה, חברות ביטוח, ומלווים פרטיים. גופים אלו מציעים פתרונות מימון לתמ"א 38 המותאמים אישית לצרכים ולמאפיינים של כל פרויקט. היתרונות המרכזיים של מימון חוץ בנקאי כוללים:

• גמישות בדרישות ההון העצמי והבטחונות: גופים חוץ בנקאיים מוכנים לרוב להעמיד מימון גם ליזמים עם הון עצמי נמוך יותר, ולעיתים מציעים אפשרויות מימון של עד 100% מעלות הפרויקט. בנוסף, הדרישות לבטחונות ולערבויות נוטות להיות גמישות יותר, מה שמפחית את הסיכון עבור היזם ומאפשר לו גמישות פיננסית גבוהה יותר.

• תהליך אישור מהיר ופשוט: אחד היתרונות הבולטים של מימון חוץ בנקאי הוא מהירות תהליך האישור. במקרים רבים, ניתן לקבל אישור למימון תוך מספר שבועות בלבד, לעומת חודשים ארוכים במערכת הבנקאית. זה מאפשר ליזם להתחיל בעבודה בשטח במהירות ולשמור על לוחות זמנים קצרים יותר.

• התאמה אישית של תנאי ההלוואה: בניגוד לבנקים, גופים חוץ בנקאיים מציעים לעיתים קרובות התאמה אישית של תנאי ההלוואה לצרכים הספציפיים של הפרויקט ושל היזם. התאמה זו יכולה לכלול לוח סילוקין מותאם, תקופות גרייס, ופתרונות מימון יצירתיים המתאימים לפרויקט תמ"א 38 על פי שלביו השונים.

• ליווי פיננסי צמוד: מלווים חוץ בנקאיים רבים מציעים ליווי צמוד לאורך כל שלבי הפרויקט, כולל תמיכה פיננסית, משפטית וטכנית. הליווי הזה יכול להיות קריטי להצלחת הפרויקט, במיוחד כאשר מדובר ביזמים פחות מנוסים.

דוגמאות מהשטח

המעבר לפתרונות מימון חוץ בנקאיים תופס תאוצה בשנים האחרונות, וגופים כמו קרנות השקעה וחברות ביטוח נכנסו במלוא המרץ לתחום זה. להלן שתי דוגמאות בולטות:

• קרן אלטשולר שחם: קרן ההשקעות אלטשולר שחם, המוכרת בעיקר בזכות ניהול השקעות פיננסיות, הקימה זרוע ייעודית למימון פרויקטי תמ"א 38. הקרן מציעה ליזמים הלוואות בסכומים של עד 100 מיליון ש"ח לפרויקט, עם תנאים גמישים שמותאמים לפרויקט הספציפי. הקרן מספקת מימון ליזמים עם הון עצמי נמוך יחסית ומציעה לוחות סילוקין נוחים שמאפשרים גמישות כלכלית לאורך הפרויקט.

• מנורה מבטחים: חברת הביטוח מנורה מבטחים, שהיא אחת מחברות הביטוח הגדולות בישראל, מציעה מגוון פתרונות מימון לתמ"א 38. החברה מציעה מימון מלא של עד 100% מעלות הפרויקט, ללא צורך בהון עצמי משמעותי מצד היזם. נוסף לכך, החברה מציעה ליווי פיננסי צמוד הכולל ייעוץ משפטי וכלכלי, מה שמעניק ליזם ביטחון לאורך כל תהליך הפרויקט.

חשיבות הבחירה הנכונה של מקור המימון

בעת בחירת מקור מימון לפרויקט תמ"א 38, יזמים חייבים לשקול בקפידה את האפשרויות השונות ולבחור את המימון המתאים ביותר לצרכים הייחודיים של הפרויקט. להלן מספר שיקולים מרכזיים:

• עלות המימון: יש לבחון את שיעור הריבית, עמלות נלוות, ועלויות נוספות של ההלוואה. מימון חוץ בנקאי עשוי להיות יקר יותר ממימון בנקאי, ולכן חשוב להבין את העלויות הכוללות ולשקלל אותן בתוכנית העסקית של הפרויקט.

• תנאי ההלוואה: תנאי ההלוואה כוללים את תקופת הפירעון, לוח הסילוקין, והגמישות בתנאים. תנאים אלו יכולים להשפיע על תזרים המזומנים של הפרויקט ועל יכולתו של היזם לעמוד בתשלומים לאורך זמן.

• מוניטין ויציבות פיננסית של המלווה: חשוב לבדוק את מוניטין המלווה, הניסיון שלו במימון פרויקטים דומים, והיציבות הפיננסית שלו. מלווה יציב ואמין יוכל להציע תנאים טובים יותר ולהבטיח ליווי איכותי לאורך הפרויקט.

• זמינות ומהירות האישור: מהירות תהליך האישור וקבלת הכספים היא גורם חשוב בפרויקטי תמ"א 38, שבהם עיכובים עלולים להוביל לעלויות נוספות ולחיכוכים עם הדיירים. מימון חוץ בנקאי יכול להציע יתרון משמעותי בתחום זה.

סיכום: מימון לתמ"א 38 כמפתח להצלחה

מימון לתמ"א 38 הוא מרכיב קריטי בהצלחת הפרויקט. בעוד הבנקים מציבים דרישות נוקשות שמקשות על יזמים רבים להשיג מימון, המלווים החוץ בנקאיים מציעים פתרונות גמישים ונגישים יותר. באמצעות בחירה מושכלת של מקור המימון, יזמים יכולים להתגבר על המכשולים הפיננסיים, להוציא לפועל פרויקטים מצליחים של תמ"א 38, ולשפר את איכות חייהם של הדיירים.

המגמה ההולכת ומתרחבת של מימון חוץ בנקאי לפרויקטי תמ"א 38 מעניקה ליזמים אפשרויות חדשות ופותחת את הדלת לכניסה של יזמים קטנים ובינוניים לתחום. עם זאת, חשוב לבצע בחינה מדוקדקת של כל אפשרות מימון, לשקול את היתרונות והחסרונות, ולבחור את הפתרון שמתאים ביותר לצרכים הייחודיים של הפרויקט והיזם.

בזכות הגמישות, המהירות וההתאמה האישית שמציעים הגופים החוץ בנקאיים, פרויקטי תמ"א 38 יכולים להיות לא רק בטוחים יותר מבחינה פיננסית, אלא גם משתלמים יותר עבור כל הצדדים המעורבים.